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Création de SCI : quels avantages ?

Une SCI (société civile immobilière) est une structure juridique qu’adoptent les professionnels et les particuliers qui souhaitent investir dans un bien immobilier. C’est une société civile créée par au moins deux entités physiques ou morales qui mettent en commun leur bien immobilier afin d’en faciliter la gestion. La SCI peut aussi être constituée pour faciliter l’acquisition des biens pour une gestion commune. La création d’une telle société vous offre réellement des bénéfices pratiques et financiers.

Protégez le patrimoine des associés de la SCI

La constitution d’une société civile immobilière garantit la protection du patrimoine personnel des associés. Cette structure juridique permet de distinguer les biens de l’entreprise de ceux des associés. La SCI est une entreprise qui dispose d’une personnalité morale, car elle est immatriculée au RCS (registre du commerce et des sociétés). Elle est de ce fait l’unique détentrice de l’ensemble des biens que son fonctionnement a permis d’acquérir. Son patrimoine lui est propre et n’est pas à confondre avec celui des associés.

La société civile immobilière offre plusieurs avantages en matière de protection des biens personnels. Avant de se lancer, il est nécessaire de se renseigner sur le coût de création d’une SCI et les frais liés à son fonctionnement quotidien afin d’ajuster au besoin votre budget. En cas de difficultés, la responsabilité des associés de la SCI est limitée. Cela signifie que lorsque l’entreprise est endettée par exemple, les créanciers ne pourront pas s’attaquer directement aux intérêts personnels des membres. Ils doivent d’abord engager la responsabilité de la SCI avant d’intenter une action contre les membres si leur procédure contre la société a été infructueuse. Dans ce cas, les associés sont tenus de répondre indéfiniment des dettes sociales.

La responsabilité de chacun est engagée, proportionnellement à sa part dans le capital social. Un seul associé ne peut donc pas solder l’ensemble de la créance d’une SCI. La difficulté à obtenir la vente forcée des parts sociales en cas de saisie renforce la protection du patrimoine de chaque associé. Il est par ailleurs compliqué pour les créanciers de cerner précisément l’étendue du patrimoine d’un membre. Seul le nom de la SCI figure sur les fiches de renseignements d’un immeuble.

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La possibilité de céder ses parts sociales

Dans une société civile immobilière, chaque associé est libre de céder à une personne morale ou physique les parts sociales dont il est propriétaire. Cela signifie concrètement que vous avez la possibilité de vendre à un acquéreur les parts que vous détenez. Toutefois, cette action ne s’improvise pas. Elle se réalise conformément aux dispositions prévues dans les actes de la société.

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Dans une SCI, il existe des conditions de validité d’une cession de parts sociales. Il ne doit pas exister une clause d’inaliénabilité dans les statuts. Celle-ci peut bloquer temporairement la vente pour des motifs raisonnables. De plus, l’existence d’une clause de préemption peut entraver la cession des parts sociales. Cette disposition privilégie les associés en cas de vente des parts. Une autre condition qui valide la cession de quote-part est la fixation du prix. Ce dernier doit tenir compte de la valeur réelle du bien immobilier. L’acquéreur et l’acquérant peuvent eux-mêmes définir le prix ou solliciter l’expertise d’un professionnel.

Lorsque les conditions qui valident la cession des parts sociales sont réunies, les formalités requises peuvent être remplies. Pour vendre les parts sociales de SCI, il faut nécessairement l’accord de tous les associés. Après l’obtention de l’agrément des membres, la cession est constatée par écrit. L’acte de cession des parts sociales est signé et enregistré auprès des services des impôts. L’acquérant devient le nouvel associé.

Création d’une SCI : facilitez la transmission d’un patrimoine immobilier

La création d’une société civile immobilière permet de profiter d’un processus simplifié pour léguer vos biens immobiliers. Cet avantage acquiert toute son importance lorsque vous souhaitez anticiper la transmission de votre patrimoine immobilier à vos enfants. Monter une SCI vous permet de distribuer vos biens à vos héritiers ou à tout autre bénéficiaire sans vous en démunir automatiquement.

Être membre d’une SCI vous donne en effet la possibilité d’acquérir des parts que vous êtes libre de léguer à vos enfants ou à d’autres entités que vous aurez choisies. Plutôt que de procéder à la division de vos biens immobiliers en lots, vous les transmettez aux ayants droit sous forme de parts sociales qui sont de valeur égale. Cela permet de contourner les situations de blocage et les mésententes entre héritiers qui sont fréquentes lorsqu’il s’agit d’une transmission en nom propre.

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En fonction du type de transmission (donation ou succession), vous pouvez conserver la gestion des parts sociales, même si elles sont déjà léguées. Vous restez propriétaire de l’usufruit, ce qui vous permet de continuer à bénéficier de vos biens immobiliers. La restitution des parts ne se concrétise réellement qu’après le décès de l’associé et est plus simple à réaliser.

La transmission des biens au moyen d’une SCI présente aussi des avantages fiscaux. Les droits de succession à payer peuvent se révéler coûteux pour les héritiers. La création d’une société civile immobilière offre des dispositions qui réduisent les taxes dues à l’État dans le cadre d’une succession. En cédant progressivement vos biens aux bénéficiaires, vous pouvez bénéficier d’une exemption des droits de mutation. Les héritiers profitent également d’un abattement sur l’impôt sur la fortune immobilière à hauteur de 10 %.

Optez pour un capital variable ou fixe

La constitution d’une SCI vous offre la possibilité de choisir entre un capital social fixe ou variable. Le capital social désigne l’apport (investissement) en bien ou argent de chaque associé au moment de la création d’une SCI. Il permet de calculer la part sociale qui revient à chaque membre et de déterminer ce qui lui revient en cas de futurs bénéfices.

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Vous avez la possibilité d’augmenter ou de diminuer votre capital social. Cependant, cela dépend de l’option (fixe ou variable) choisie lors de la constitution de l’entreprise. Le capital social fixe implique une procédure judiciaire lourde lorsque les associés envisagent d’apporter des modifications au capital fixé à la création de l’entreprise. Avant d’effectuer tout changement, il faut impérativement réviser les statuts de la SCI au cours d’une assemblée générale.

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Si vous optez pour le capital social variable à la création de la SCI, cela signifie que l’investissement de chaque associé peut être augmenté ou abaissé régulièrement avec une certaine facilité. Il suffit de respecter le montant le plus bas et le plus élevé indiqué. Il n’est pas nécessaire de procéder à une modification statutaire. C’est une option que choisissent les personnes qui ont une SCI où les changements sont réguliers. Elle simplifie le processus de modifications sans pour autant sacrifier les formalités nécessaires liées à cet acte.

SCI et partage des coûts

La création d’une SCI vous permet de faire face à certaines dépenses de façon optimisée. Même si la constitution d’une société civile peut générer des revenus, il faut noter qu’elle entraine également des coûts plus ou moins importants. Vous aurez à supporter les charges locatives ainsi que les frais liés à la possession d’un bien immobilier, tels que :

  • l’entretien du bien immobilier,
  • l’entretien des parties communes,
  • la sécurité du bien immobilier,
  • les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères,
  • les frais liés à la réparation ou à la rénovation,
  • les installations d’équipement d’eau, d’électricité, de chauffage, etc.

Les coûts peuvent être difficiles à gérer si vous êtes l’unique propriétaire. Contrairement à un bien en nom propre, les dépenses inhérentes à un bien immobilier sont partagées entre les associés. Chacun contribue au règlement des montants en fonction de sa quote-part. Cela permet de diminuer les coûts tout en optimisant l’entretien et le fonctionnement du bien immobilier. La valeur de ce dernier est préservée et améliorée, ce qui permet de maximiser les bénéfices futurs que l’activité de la SCI peut générer.

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